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以規范合同為依托 以保護物權為核心 以行業發展為導向

——《物業承接查驗辦法》的理解和適用

文/陳偉

物業承接查驗制度是《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一。2010年10月14日，住房和城鄉建設部制定并印發了《物業承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》），將《條例》的有關規定進行細化、補充和完善，增強了物業承接查驗制度的可操作性，明確了建設單位、物業服務企業和業主在物業承接查驗活動中的權利義務。《辦法》的出臺，對減少建設單位的開發遺留問題，降低物業服務企業的管理服務風險，維護業主的共同財產權益，化解物業管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業管理關系，具有重要的現實意義。

一、《辦法》的法理依據

（一）規范合同行為——《辦法》是合同法原理的實際應用

物業承接查驗活動是履行前期物業服務合同的一個主要內容和關鍵環節，其本質是建設單位和物業服務企業之間的民事法律行為，應當堅持契約自由的合同法原則。但是，這并不意味著合同當事人的契約自由不受任何制約，國家通過法律法規規范合同行為是對契約自由的適度干預，符合現代社會市場經濟的特征和要求。《辦法》規范前期物業管理合同中的承接查驗行為，正是合同監督管理理論的實際應用。目前政府之所以應當監管物業承接查驗活動，主要基于以下兩個方面的原因：一方面，物業管理活動具有準公共性，前期物業服務合同的主體，表面上是建設單位和物業服務企業雙方，但合同的內容、履行和結果涉及到物業管理區域內全體業主的利益，對物業承接查驗這一合同行為進行規范和監督，有利于維護社會公共利益；另一方面，在競爭性的物業服務市場中，物業服務企業與建設單位處于不平等的締約地位，迫于建設單位的選擇權壓力，物業服務企業往往不得不接受不公平的合同條件，前期物業服務合同雙方權益失衡的情況較為普遍，其中的一個主要現象就是物業承接查驗活動缺失或者流于形式。因此，有必要通過規范合同行為來平衡雙方當事人的利益，以維護物業管理的市場秩序。

（二）保護業主物權——《辦法》是物權法原則的切實體現

物業管理活動的出發點和歸宿，是業主物權利益的最大化；物權法的基本原則，是最大限度保護業主的物權。雖然物業承接查驗行為由建設單位和物業服務企業共同實施，但該合同行為的結果卻與物業的主人——業主密切相關。如果離開了保護業主物權這一合同目標，前期物業管理活動無疑喪失其權利基礎。《辦法》之所以應當在物業承接查驗活動中切實體現保護業主物權的原則，其根本原因在于前期物業管理階段業主大會缺位的現實難題。現代物業分割銷售的開發模式和建筑物區分所有權的產權模式，決定了建筑物的共有物權和共同管理權必須由全體業主來行使。在前期物業管理階段，由于不具備業主大會成立的法定條件或現實條件，在業主共同利益代表者缺位的情況下，由建設單位（初始業主）代行業主大會的職責，選聘物業服務企業并簽訂前期物業服務合同，是合乎邏輯的商業慣例（雖然一直備受詬病卻難以找出替代模式）；由物業服務企業（初始服務者）代替業主大會的職責與建設單位共同辦理物業共有部分的承接查驗手續，同樣是合理和務實的制度安排。但是，物業服務企業選擇權由建設單位代為行使，物業共有部分的承接查驗權由物業服務企業代為行使，這種雙重被代理的角色，決定了業主在前期物業管理階段的弱勢地位。因此，雖然規范建設單位和物業服務企業雙方的合同行為是《辦法》的主線，但無論從權利本源出發，還是從維護社會公平的角度，《辦法》都應當以保護業主物權為最終落腳點。

（三）促進行業發展——《辦法》是《條例》理念的全面貫徹

《辦法》是《條例》的配套性政策，性質上屬于廣義的行政管理法，是政府行使物業管理行政監管職能、實現物業管理行政監管目標的重要手段。《辦法》通過強化建設單位在承接查驗工作中的義務和責任，通過加強對物業服務企業在承接查驗工作中的指導和協助，最大限度地減少開發建設遺留問題，為前期物業管理活動創造有利條件，以促進物業服務行業的健康發展，體現了“發展為重”的理念；《辦法》通過規范物業承接查驗行為，最大限度地調和前期物業管理活動中的各種矛盾和沖突，充分平衡建設單位和物業服務企業的利益，以維護公平的交易秩序和市場環境，體現了“平衡利益”的理念；《辦法》在充分認識前期物業管理階段業主大會缺位的前提下，通過發揮房地產行政主管部門的監督和指導作用，依靠公權的適度介入來保護處于弱勢地位的業主的權益，體現了“保護弱者”的理念。因此，從這個意義上，《條例》“發展為重、平衡利益、保護弱者”的立法理念，在《辦法》中得到了全面的貫徹落實。在物業承接查驗活動中，“發展為重”與“平衡利益”和“保護弱者”是相輔相成、互為因果和互為促進的共生關系。一方面，只有物業管理行業在擺脫生存困境基礎上得到發展壯大，只有物業服務企業與建設單位在前期物業管理市場上處于平等締約和競價的地位，才能保證前期物業管理資源得到公平、合理和有效的配置，才能從根本上保護作為前期物業服務合同第三方的業主的利益；另一方面，只有前期物業管理活動各方的利益得以平衡，只有處于弱勢地位業主的權益得以保護，才能為物業管理的市場培育營造一個良好的法律環境，才能促進物業管理行業的長期可持續發展。